Plusvalías inmobiliarias para mejorar la ciudad

Las y los habitantes de la Ciudad de México vivimos permanentemente desconfiados de las acciones de nuestro gobierno y hoy estamos preocupados. Nos preocupa cuando nos dicen que el Gobierno de la Ciudad de México tiene como objetivo confiscar nuestros bienes y expropiar nuestras casas. Nos preocupa cuando nos dicen que se aumentarán impuestos y se abolirá la propiedad privada en la constitución de la Ciudad de México.

Sin embargo, personas con espacios en varios medios de comunicación nos han tratado de engañar con esta interpretación de mala fe y han difundido llanas mentiras sobre el proyecto de constitución para la ciudad. Estas personas, en los últimos días, han llegado al ridículo de hablar de una Ciudad de México convertida en “Sovietitlán”. Ni el proyecto constitucional, ni los gobernantes en la Ciudad de México, ni las y los legisladores quieren confiscar bienes ni expropiar casas, ni mucho menos abolir la propiedad privada.

Aunque la redacción del proyecto constitucional es poco precisa y mejorable, la captura de plusvalías es un instrumento que nos permite financiar la necesaria infraestructura de la ciudad, compensar el costo que nos representa a todos el desarrollo de grandes proyectos inmobiliarios, e incluso desarrollar la provisión de servicios básicos, como el metro, de manera más equitativa para que todos tengamos derecho a gozar la ciudad.

Un mecanismo como la captura de plusvalías reconoce que la ciudad es para todos y que todos debemos aportar a su construcción. Por ejemplo, cuando un desarrollador inmobiliario construye un edificio donde trabajarán miles de personas, la ciudad requiere proveer de servicios de movilidad, drenaje, energía, etc. Es así que el desarrollador inmobiliario que se enriquece, gracias a estos servicios, que ya han sido pagados por nuestros impuestos, por eso tienen que poner de su parte. Su obra requerirá incrementar la infraestructura de la ciudad con recursos públicos, sin aún haber pagado los impuestos que el resto de las propiedades ya pagaron. Lo justo es que, como los demás, también pague por ello. Es decir, la captura de plusvalías permite que sea posible recuperar la inversión pública –distinta de la inversión del propietario– que aumenta el valor del suelo, así como utilizar esos ingresos en beneficio de toda la ciudad.

Igualmente, vale la pena recalcar que hoy en día estos mecanismos ya existen en la Ciudad de México, pero con una regulación deficiente y un sustento legal más endeble, y son generalmente conocidos como “contribuciones de mitigación”. Estas contribuciones a veces son adecuadas, a veces no lo son: pero sobre todo, como hoy existen, son completamente opacas. Un tema en el debate público es la fiscalización y la transparencia del uso de los recursos públicos, parte del objetivo de darle sustento en la Constitución es precisamente para transparentar los recursos que hoy son manejados con discrecionalidad. La captura de plusvalías, al estar dirigidas a un sólo proyecto, facilitan evitar que los recursos captados sean desviados y mantener su vigilancia, reduciendo así la posibilidad de corrupción. No se trata de un impuesto continuo y anual que vaya a afectar el valor de toda casa, departamento, edificio o inmueble. Lo anterior se ha dicho de manera maliciosa, asustando a la población, y avanzando un argumento que solo beneficia a los grandes especuladores inmobiliarios.

La captura de plusvalías, entendida como un mecanismo de financiamiento, parte de dos premisas básicas. La primera es que hay ciertas inversiones que hacen las ciudades, que no se pueden cubrir por completo con los recursos fiscales locales (como por ejemplo, los grandes proyectos de infraestructura); y la segunda es que el desarrollo de la ciudad cuesta, y las empresas que realizan proyectos inmobiliarios aprovechan las inversiones que ya se hicieron en infraestructura urbana sin contribuir su parte correspondiente y aprovechando una riqueza no merecida, por lo que deben hacerse responsables por los impactos ambientales y sociales que generan. Ambas premisas reflejan lo que nos parece tendría que ser parte del sentido común de vivir en una ciudad: la ciudad no se constituye sólo por individuos, sino por lo que compartimos; por el espacio público, y la infraestructura que hace posible que tengamos servicios en nuestras casas y trabajos.

De hecho, ésta es una propuesta que ya existe en México y es parte de la recién aprobada Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbana (a nivel nacional) y dentro de la nueva Ley de Vivienda de la Ciudad de México. Tan es común que este mecanismo se ha replicado otros estados, como Jalisco, Querétaro, Aguascalientes y Nuevo León.

Nuevamente, la derecha de nuestro país intenta satanizar un instrumento de política pública que también favorece a los ciudadanos de ciudades en Colombia, Ecuador, Brasil, Estados Unidos, Reino Unido, Japón y Francia, entre muchos otros lugares. Contrario a las mentiras abiertas de sus detractores, es un mecanismo de financiamiento promovido por distintos organismos internacionales en los que ellos mismos confían como el Banco Mundial, el Banco Interamericano de Desarrollo, el Lincoln Institute of Land Policy e incluso forma parte de los compromisos internacionales más importantes en la Nueva Agenda Urbana de Habitat III.

Los que hoy se oponen a esta medida, mediante mentiras y engaños, en realidad están defendiendo directa o indirectamente los privilegios de algunos desarrolladores inmobiliarios; más aún, están en una campaña contra cualquier política pública que reduzca la gran brecha de desigualdad que existe en México. Se quiere hacer creer que un mecanismo que está pensado para arreglar el desarrollo urbano desastroso y sin regulación, en realidad es una especie de confiscación de aquellos mexicanos que han luchado durante su vida para obtener un patrimonio. Nada más falso. Esta retórica deja al descubierto que quieren manipular a las personas para que defiendan, sin darse cuenta, los privilegios de los siempre privilegiados.

Actualmente, ante la explosión de grandes desarrollos inmobiliarios en la ciudad que sólo benefician a sus promotores, es necesario establecer mecanismos de compensación para que fácilmente se pueda financiar más transporte público masivo, vivienda social y la conservación de áreas verdes. No utilizar este tipo de mecanismos es dejarle la puerta abierta a los especuladores inmobiliarios y a los grandes desarrolladores para que continúen generando segregación, una ciudad inequitativa y desigual de la cual, vale la pena insistir, obtienen enormes beneficios a costa de capturar lo público. Es un camino asegurado a negar el derecho a la ciudad. Por estas razones quienes difunden mentiras sobre qué es la captura de plusvalía en las ciudades, con la pretensión de ignorar las profundas desigualdades que existen en nuestra sociedad, serán nuestros adversarios políticos.

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